26/07/2018
leestijd: 5 min

Het is niet ondenkbaar dat de Belg zijn nieuwste woning binnenkort koopt via de blockchain. In andere landen kan het al. De idee is dat de aankoop van een woning veel efficiënter en goedkoper kan verlopen, in het bijzonder omdat deze evolutie tussenpersonen zoals de notaris kan elimineren. “Cutting out the middle man”, zo je wil. Maar voor het zover is, hebben dergelijke transacties eerst een wettelijke erkenning nodig. Zijn er voldoende argumenten om zo’n wettelijk kader te rechtvaardigen?  En zou de wettelijke bekrachtiging van de blockchain tot gevolg hebben dat de notaris volledig overbodig wordt? Is blockchain een zwaard van Damocles voor het notariaat, of zijn er ook opportuniteiten?

Woningen kopen via blockchain, for dummies

Een huis kopen via blockchain, hoe gaat het in de praktijk in zijn werk? Dit kan aan de hand van een zogenaamd ‘smart contract’. Volgens de eenvoudigste definitie is een smart contract een overeenkomst die is omgezet in een code en wordt uitgevoerd door een computer aan de hand van de blockchain. Een smart contract is met andere woorden een softwareapplicatie waarin de clausules van een overeenkomst zijn omgezet naar softwarecode.

Een voorbeeld maakt duidelijk op welke manier een huis kan worden verkocht op de blockchain. Pieter wil het huis van Sabine kopen. Ze gaan een compromis met elkaar aan. Het huis van Sabine heeft een unieke identificatiecode op de blockchain. De contractpartijen zetten de voorwaarden in de compromis om naar een smart contract. In het smart contract bepalen ze bijvoorbeeld dat het huis overgaat op de koper van zodra de verkoper alle administratiefrechtelijke toebehoren (zoals het bodemattest) heeft aangeleverd op de blockchain. Het smart contract zal daarbij nagaan of Sabine de werkelijke eigenaar is van het huis. Indien alle contractuele voorwaarden vervuld zijn, wordt de betaling aan de verkoper automatisch uitgevoerd. Tegelijkertijd wordt de verkoopakte verleden en overgeschreven in het hypotheekregister op de blockchain. Pieter is voortaan eigenaar van (de identificatiecode die gekoppeld is aan) het huis.

Minder betalen voor evenveel woning

De erelonen van een notaris bij de verkoop van een woning lopen hoog op. Daarbij komen nog extra kosten kijken om de akte te laten voldoen aan de wettelijke vereisten, zoals de registratiekosten. Dit zijn allemaal additionele kosten die bij de volledige digitalisering van het proces via een smart contract niet meer verschuldigd zijn. Volgens een schatting van Kairos Future kunnen de Zweedse belastingbetalers samen 100 miljoen euro per jaar besparen wanneer zij de aan- of verkoop van een huis laten verlopen op de blockchain via een smart contract. Dit omdat het gebruik van smart contracts papierwerk laat verdwijnen, fraude reduceert en de transactiesnelheid versnelt. In Georgië, waar het kadaster volledig op de blockchain zit, duurt de aankoop van een woning slechts twee uur en moet er slechts 200 dollar aan administratiekosten worden neergeteld.

Verder moeten veel documenten zoals het bodemattest of energieprestatiecertificaat bij de verkoop van een woning worden opgevraagd bij verschillende instanties. Dit vergt meerdere opzoekingen, wat tijdrovend en kostelijk is. Bij de verkoop van een onroerend goed via blockchain wordt alle informatie gecentraliseerd op het netwerk en kunnen koper en verkoper, alsook de overheidsinstanties makkelijk aan de vereiste documenten. Men kan het vergelijken met een centrale databank met alle nodige wettelijk verplichte attesten.

De notaris overboord?

Het grootste knelpunt dat kan worden blootgelegd bij de verkoop van een woning via blockchain zijn de wettelijke reguleringen rond de informatie- en raadgevingsplicht van de notaris en verkoper met als doel de koper voldoende nauwkeurige informatie te geven omtrent zijn potentiële woning. Het bodemattest, energieprestatiecertificaat en stedenbouwkundig uittreksel moeten vroegtijdig aan de koper bezorgd worden zodat hij deze documenten vóór het verlijden van de akte kan doornemen. Bij een verkoop via blockchain gaat het smart contract tijdens het automatisch verlijden van de akte na of alle documenten aanwezig zijn. Het is dus mogelijk dat de koper dan pas te weten komt dat de bodem van zijn nieuwe woning vervuild is. Dit speelt uiteraard niet in het voordeel van de koper. De koper kan dit probleem wel wegwerken door in de koopovereenkomst te bepalen dat hij de desbetreffende attesten moet kunnen doornemen voordat de akte verleden wordt.

Een notaris heeft daarnaast ook een onpartijdige wettelijke informatie- en raadgevingsplicht ten opzichte van de koper en verkoper. De notaris moet na zijn opzoekingen de partijen inlichten over de bruikbare gegevens, als raadgever optreden, de akte samenvatten op een begrijpelijke wijze en bij risico’s waarschuwen zodat de onwetendheid van voornamelijk de koper wordt opgevangen. Bij een verkoop via een smart contract kan de vraag worden gesteld hoe een gemiddelde burger, zonder enige juridische kennis, door de aankoop van zijn nieuwe woning zal worden geloodst. In de toekomst is het mogelijk dat deze gestandaardiseerde informatie en raad via software aan de koopovereenkomst wordt toegevoegd. Dit zou de notaris dan toelaten om zich meer toe te leggen op complexe en gespecialiseerde adviezen.

Make the middleman matter

Indien de koop van een huis via een smart contract verloopt, staan alle nodige documenten in een centrale beveiligde database. In een ideale wereld sluiten de overheid, de gemeentes en alle andere instanties zich op het blockchainnetwerk aan. Zij kunnen vervolgens de nodige documenten, zoals een vergunning, op het netwerk plaatsen. De notaris heeft bijgevolg onmiddellijke toegang tot alle informatie die hij nodig heeft om de akte op te maken. Dit in schril contrast met het huidige systeem, waar alle informatie verspreid is over verschillende instanties en de aanvraagtermijnen soms onredelijk lang zijn.

Wanneer het hypotheekregister op de blockchain staat, wordt tegemoetgekomen aan een aantal nadelen van ons huidig hypotheekregister. In het huidige systeem is het bijvoorbeeld enkel mogelijk om opzoekingen te doen via naam, waar in het blockchainregister ook perceelsgebonden opzoekingen mogelijk zijn. Daarnaast is het blockchainregister ook nauwkeuriger, efficiënter, vollediger en sneller. Benadrukt moet worden dat alle transacties en data op het blockchainnetwerk beveiligd zijn. De informatie is namelijk niet opgeslagen op één computer maar op verschillende computers. Het is bovendien ook niet eenvoudig om iets te wijzigen of te verwijderen op het netwerk aangezien verschillende deelnemers hiermee moeten instemmen.

De notaris kan maar beter voorbereid zijn op wat komen zal. Dat de blockchain een immense impact zal hebben op het notariaat, staat vast. Doorslaggevend zal zijn hoe de notaris met deze technologische (r)evolutie zal omgaan. Wie de ogen sluit, dreigt te worden vastgeketend door zijn eigen halsstarrigheid. Wie de opportuniteiten ziet, weet beter. Ons advies: ga er zo snel mogelijk mee aan de slag, en make the middleman matter.

Geschreven door Manon Vandebergh